Ketika bank sentral global menaikkan suku bunga untuk mengendalikan inflasi, harga rumah telah menurun dibandingkan dengan awal siklus kenaikan suku bunga. Namun, meskipun pasar perumahan sensitif terhadap suku bunga kebijakan yang lebih tinggi, harga-harga masih berada di atas rata-rata historis. Harga rumah di negara maju, termasuk sebagian besar negara Uni Eropa, serta Afrika dan Timur Tengah, 10 hingga 25 persen lebih tinggi dibandingkan harga sebelum pandemi.
Kenaikan suku bunga telah menyebar dengan cepat ke pasar hipotek perumahan, menghambat keterjangkauan bagi pembeli rumah saat ini dan calon pembeli. Selain itu, terbatasnya pasokan rumah membatasi pembelian di beberapa wilayah. Secara keseluruhan, keterjangkauan perumahan semakin terbatas di tengah masih tingginya harga rumah dan suku bunga yang lebih tinggi.
Pada paruh pertama tahun 2023, suku bunga KPR di negara-negara maju naik lebih dari 2 poin persentase dibandingkan tahun sebelumnya. Selama periode ini, negara-negara seperti Australia, Kanada, dan Selandia Baru mengalami penurunan besar dalam harga rumah riil, kemungkinan besar disebabkan oleh tingginya suku bunga hipotek yang dapat disesuaikan dan harga rumah yang telah mengalami kenaikan sejak sebelum pandemi. Sebagai perbandingan, harga rumah telah turun lebih dari 15 persen di beberapa negara maju, sementara penurunan di negara-negara berkembang tidak terlalu signifikan. Namun, secara neto, harga rumah riil harus terus menurun dari harga tertinggi pada tahun 2021 dan 2022 agar dapat mencapai tingkat sebelum pandemi.
Biaya pinjaman yang lebih tinggi kemungkinan besar akan memberikan dampak terbesar terhadap rasio pembayaran utang rumah tangga—ukuran kemampuan pembayaran kembali pinjaman peminjam—di negara-negara yang pasar perumahannya masih dinilai terlalu tinggi dan jangka hidup rata-rata pinjaman hipotek lebih pendek, menurut Laporan Stabilitas Keuangan Global terbaru kami .
Persetujuan dan pembayaran kembali
Misalnya, untuk beberapa negara maju seperti Norwegia, Swedia, Denmark, dan Belanda yang memiliki rasio pembayaran utang rumah tangga sebesar dua digit , biaya pembayaran utang peminjam dapat meningkat hingga 1,8 poin persentase mengingat lonjakan suku bunga. . Hal ini akan berdampak pada persetujuan pinjaman dan kemampuan pembayaran kembali peminjam. Namun peminjam juga memiliki utang yang lebih sedikit, dan standar penjaminan emisi telah diperkuat sejak krisis keuangan global, sehingga mengurangi risiko lonjakan gagal bayar pinjaman. Hal ini mungkin juga membatasi terjadinya penjualan paksa atau penyitaan rumah, sehingga membantu mendukung harga rumah.
Di Amerika Serikat, kenaikan suku bunga Federal Reserve membawa perubahan besar pada pasar pinjaman hipotek, dengan rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun baru-baru ini mencapai angka tertinggi dalam dua dekade, yaitu 7,8 persen. Bagi calon pembeli, biaya masuk membuat kepemilikan rumah semakin sulit dijangkau karena uang muka yang diwajibkan juga menjadi faktor penghalang karena tabungan menyusut sejak pandemi.
Pemilik rumah lama, yang enggan membeli properti baru karena pembayaran hipotek bulanan yang lebih besar, tetap bertahan sehingga menyebabkan berkurangnya pasokan rumah yang ada. Fenomena ini, yang dikenal sebagai efek “lock-in”, terutama terlihat di Amerika Serikat, dimana hipotek dengan suku bunga tetap dan tenor panjang adalah yang paling populer. Dengan rata-rata tingkat suku bunga hipotek 30 tahun saat ini sebesar 6,6 persen, sekitar 3 poin persentase di atas tingkat terendah akibat pandemi, asal usul hipotek tetap 18 persen di bawah tingkat tahun lalu sementara permohonan pembiayaan kembali meningkat 8,5 persen sepanjang tahun ini karena suku bunga hipotek terus menurun.
Tarif dan pembiayaan kembali
Hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun menyumbang 90 persen dari pinjaman rumah baru di AS pada akhir tahun lalu, menurut ICE Mortgage Technology. Hampir dua perlima dari seluruh hipotek AS berasal pada tahun 2020 atau 2021, menurut data ICE, karena suku bunga rendah selama pandemi memungkinkan banyak orang Amerika untuk membiayai kembali pinjaman rumah mereka.
Suku bunga yang lebih tinggi juga meningkatkan biaya sewa. Banyak orang lebih memilih untuk menyewa daripada membeli karena harga rumah rata-rata lambat untuk disesuaikan. Dalam konteks ini, kombinasi suku bunga yang lebih tinggi dan pasokan perumahan yang masih langka menciptakan lingkaran setan yang mempersulit perjuangan bank sentral melawan inflasi. Harga rumah bulanan di AS terus meningkat pada bulan Oktober dibandingkan dengan tahun lalu, dan hunian berkontribusi terhadap sepertiga perubahan harga konsumen pada bulan November.
Jika The Fed mulai menurunkan suku bunganya pada tahun ini, seperti yang diperkirakan oleh para pengambil kebijakan dan pelaku pasar, maka suku bunga hipotek akan terus mengalami penyesuaian, dan permintaan perumahan yang terpendam dapat meningkat. Peningkatan yang tiba-tiba, sebagai akibat dari penurunan suku bunga yang cepat, dapat mengimbangi peningkatan pasokan perumahan, sehingga menyebabkan harga kembali naik.
Source : Nassira Abbas , Corrado Macchiarelli - Berita IMF
Tidak ada komentar:
Posting Komentar